よくある質問｜兵庫県西宮市の若本事務所では、不動産登記や相続登記などを実施する、司法書士、土地家屋調査士、行政書士の総合事務所です。

司法書士FAQ

不動産登記の名義変更はいつまでにすればいいですか？: 不動産登記の名義変更とは、第三者に対してこの不動産の所有者が変わったことを登記記録に公示する手段ですから、名義変更するもしないも権利者の自由です。但し、実態に沿った公示をしておかないと、不動産詐欺等の無用なトラブルや相続が数次に発生した場合には手続きを行ってある場合とくらべて、非常に余分な手間暇がかかりますので、登記記録に変更が生じた場合は、速やかに登記手続きをすることをお勧めします。
不動産の権利書を紛失しました。どうしたらよいのですか？: 権利書は再発行できません。
権利書が紛失したからといって、法務局にある登記簿の記載まで滅失するわけではないので、権利そのものには影響ありません。
但し、その不動産について売買・贈与・抵当権の設定等によりその登記をする際に権利書が必要になりますが、権利証がない場合であっても、これに代わる方法により登記手続きをすることができますので、その際にはご相談ください。
抵当権設定登記の必要書類はどんなものがありますか？: 【金融機関から交付される書類】
・登記原因証明情報（又は抵当権設定契約証書）
・資格証明書（3ヶ月以内のもの）
・司法書士への委任状（金融機関分）

【お客様でご準備いただく書類】
・権利証（又は登記識別情報）
・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
・司法書士への委任状（お客様分）→当事務所で作成したものに、ご署名・ご捺印（実印）をいただきます。
住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか？: 住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行うことをお勧めします。
昔設定された土地の抵当権の抹消方法を教えてください。: この場合は、かなり難解な手続きになる場合があります。さまざまな判断材料を総合的に判断しなければなりません。不動産登記法上の規定に第70条（登記義務者の所在が知れない場合の登記の抹消）があります。
これに基づきさまざまなケースを多角的に考慮し手続きを進める形になると思われますので、詳しくお話を聞かせて下さい。
最適な方法をアドバイス致します。
親が多額の借金を残して亡くなりました。私が代わりに返済しなければならないのですか？: 借金をしていた親（被相続人）が死亡した場合、原則として、子ども（相続人）はその借金を相続することになります。しかし、被相続人の遺産中に、預貯金、不動産（土地や建物）、株式などのプラスの財産がほとんどなく、借金などのマイナスの財産ばかり残っている場合、相続放棄の手続をとれば、借金などの負担を引き継がないで済みます。ただし、相続放棄の手続をした人は、はじめから相続人でなかったことになり、プラスの財産を相続することもできません。相続放棄の手続は、通常、被相続人が死亡し、自分が相続人になったことを知ってから３か月以内に、被相続人が死亡した当時の住所地を管轄する家庭裁判所に相続放棄の申述書を提出して行います。この３か月の期間（熟慮期間）は、やむを得ない事情があれば、家庭裁判所に延長を求める申立てをすることもできます。
土地（と建物）を相続しました。登記の名義を変更するには、どのような書類が必要ですか？: 相続によって取得した不動産（土地、建物）については、その所有者の名義（登記名義）を変更する手続（相続登記）をすることができます。相続登記の申請は、不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）に、必要事項を記載した申請書と、法律で定められた書類（添付書類）を提出して行うことになります。なお、申請の手続は、インターネットを利用して行うこともできます（オンライン申請）。添付書類は、申請する登記の種類や内容に応じて異なります。具体例は次のとおりです。
（１）法定相続分による相続登記の場合被相続人が生まれた時から亡くなるまでの親族関係を明らかにする戸籍謄本など
（２）遺産分割協議に基づく相続登記の場合（１）の場合に必要となる書類のほか、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑登録証明書など。
（３）遺言に従って相続登記をする場合遺言書（公正証書遺言でなければ、家庭裁判所で検認手続をしておくことが必要です。）、被相続人が亡くなったことを証明する戸籍謄本など詳しくは、お近くの法務局や弁護士、司法書士などの専門家に確認されるとよいでしょう。
不動産を購入した際に何故、登記が必要になるのですか？: 売買契約により不動産は買主の所有となります。しかし、売主以外の第３者は、その不動産が誰のものなのかがわかりません。そこで、誰からでもわかるように「登記簿」に所有者の名前を記載し、一般に公開しているのです。逆に登記簿に所有者として名前を記載しているからこそ、誰に対しても自分が所有者であることを主張できるのです。
不動産を購入する際に必要となる登記費用の内訳を教えて下さい。: １　登録免許税
土地の場合、固定資産税評価額の１％が必要となります。（平成23年4月1日から平成24年3月31日まで1.3%、平成24年4月1日から平成25年3月31日まで1.5%、平成25年4月1日からは2%）建物の場合、新築は各都道府県の基準の０．４％、中古は固定資産税評価額の２％が必要となります。

２　登記簿謄本代
どのような登記を行うかを調査するために１通、登記後確認用に１通の計２通必要となります。不動産１個につき１通１，０００円になります。

３　住宅用家屋証明書
市役所で発行する「住宅用家屋証明書」を添付すれば、建物の登録免許税が減税されます。ただし、この住宅用家屋証明書を取得するには、住民票を購入する不動産の住所地に移転する必要があります。また、建築年数に制限がありますのでご注意下さい。、１通１，３００円になります。

４　司法書士の報酬
ご自身で行う場合は当然不要です。具体的な額は事務所により千差万別ですので、各ホームページ等でご確認ください。
任意整理をすると本当に借金が減るのですか。: 任意整理をすると利息制限法に引き直して債務額を確定しますので、サラ金など高金利の業者で、３年以上取引していれば、通常は２～３割の債務が減ることが多いです。サラ金業者との取引期間が長ければ長いほど借金は減る傾向にあり、一般的には７年以上取引があると借金が０になる可能性があります。場合によっては過払金が発生していることもあり、任意整理をした結果、サラ金業者からお金を取り戻すことができる場合もあります。
成年後見制度とはどのような制度ですか。: 成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか？: 本人に判断能力が全くない場合には、例えば、預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をすることができません。
また、判断能力が不十分な場合に、これを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果となるおそれがあります。
1人でも会社設立することはできますか？: できます。
以前は4名以上（取締役3名以上、監査役1名以上）いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立することができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか？: 会社の登記（商業登記）は、どうのような会社なのかを一般に公示する制度です。そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかっています。そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料を科せられ数万円を支払わなければなりません。従って、会社の運営において、最低限、登記だけは怠らないよう注意しなければなりません。

土地家屋調査士FAQ

既存の建物と同じ敷地内に、車庫や物置などの建物を新しく建てた場合はなにか必要ですか？: 既存の建物（主たる建物）と同じ敷地内に、主たる建物に付随する用途で使用される建物を新しく建てた場合（所有者が同じ）は、「建物表題変更登記」で申請することができます。この場合、主たる建物の登記簿謄本内に、付随する建物の表示がされます。
建物が建ってから1年以上がたつけど、登記をする必要がありますか？: 建物を新築し、その建物に住所を移転してから1年以内であれば、登記に必要な登録免許税が減税されます（通常は家屋の評価額の1000分の4ですが、減税されると評価額の1000分の1、5になります）。そのため、新築した際は1年以内に登記をすることをお勧めしますが、新築から1年以上が経過した段階でも、建物の現況、所有状況を明らかにするために登記をする必要があります。
軽微な増築または一部取り壊しでも建物表題変更登記をする必要がありますか？: 軽微な増築・一部取り壊しの場合でも、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。
田畑をやめて駐車場にしたいのですが？: 土地の用途を変更すると1ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。
この場合地目【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。
但し、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。
事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の届け出をしましょう。
所有地を一つにまとめて売却したいのですが、どうしたらいいのでしょうか？: 複数の土地を一つの土地とする「合筆」（ごうひつ）登記を申請します。複数の土地を１つの土地にまとめたいときに、数筆の土地を１筆の土地にまとめる登記のことを「土地合筆登記」といいます。ただし、所有者が同じ、地目が同じなど合筆できる条件があります。
分筆登記には確定測量が必ず必要なのですか？: 原則必要となりますが、例外的なケースもあります。適切なアドバイスを致しますので一度ご相談ください。
自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？: 土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申出をすることができます。
建物を増築したのですがどのような手続きが必要となりますか？: 建物を増築、または一部の取り壊しをして建物の所在・種類・構造・床面積などに変更が生じたときは、「建物表題変更登記」の申請を法務局にする必要があります。建物の所有者は工事が完了してから1ヶ月以内に「建物表題変更登記」を申請する義務があります。
大幅に変更のない増築または一部取り壊しでも建物表題変更登記をする必要があるの？: 軽微な増築・一部取り壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。
境界がわからなくなりました。このような場合はどのようにすればよろしいでしょうか？: 境界がわからなくなると、深刻な境界紛争になる場合があります。境界の専門家である土地家屋調査士に境界を査定してもらい、隣人と解決するのがベターです。
当事務所では、調査測量した土地データの全てをデジタル管理しています。
また、岐阜市近郊の土地について、正しい境界（筆界）を判断する専門知識に長けていますので、お気軽にご相談ください。
現況測量はどんなとき必要となるのですか？: 土地の売却を考えていておよその面積を知りたい、建物を建築するに当たっておよその形状・面積を知りたいときなどです。

行政書士FAQ

農地を転用したいのですがなにか手続きは必要ですか？: 農地転用には、4条（農家の方が、農地を自己の使用のため農地以外に転用）、5条（農地を所有権の移転もしくは、賃貸借をしたうえで農地以外の地目に転用）があります。市街地区域内で農地転用をされる方は、農業委員会へご相談の上、転用申請書を提出してください。また、農業振興地域内の農用地については、原則として転用は認められておりません。
市街化調整区域に家を建てたいのですが…。: 都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域というものがあります。市街化区域内であれば誰でも自由に建築物を建てることができますが、市街化調整区域内では一定の要件をみたす場合以外は建築ができません。
いずれにしろ、難解な問題を含みますので、お気軽にご相談ください。全力でサポートさせて頂きます。
市街化調整区域の許可について。: 市街化調整区域内に於いて、許可されるものとしては、種々の制限がありますが、俗に言う「周辺サービスをおこなう店舗」、「分家住宅」、「指定既存集落内の自己用住宅」、「指定既存集落内の小規模工場」等があります。
開発申請の流れは。: 開発土地の測量→境界確定→設計→協議（市町村）→申請書提出→開発許可→造成工事着手→完成検査→検査済証
検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。
農地転用で農地法３条申請とは？: 農地（現況ではなく地目が田、畑等の農地）を農地のまま、所有者以外の人に譲る時にこの申請を行う。市町村によって異なりますが、取得後の農地面積がある一定以上の面積がなければ許可されません。